سجلت دبي العام الماضي أكثر من 900 ألف عقد إيجار، بمعدل نمو سنوي يناهز 8%، بحسب بيانات حكومة دبي. ويُغطي المؤشر الجديد المناطق السكنية في المدينة، بما في ذلك المناطق الرئيسية، ومناطق التطوير الخاصة، والمناطق الحرة.
بموجب المؤشر الجديد، سيتم تحديد نسب الزيادة في العقود القديمة بناءً على الفارق بين القيمة الإيجارية الحالية ومتوسط أجر المثل. حيث تبدأ من صفر بالمائة للإيجارات دون 10% عن متوسط أجر المثل، وتصل كحد أقصى إلى 20% كزيادة بالنسبة للإيجارات دون 40% عن المتوسط.
يرغب مسؤولو الإمارة من خلال هذ المؤشر في "تعزيز الشفافية والعدالة في تحديد القيم الإيجارية بالاعتماد على تقنيات الذكاء الاصطناعي ونظام تصنيف المباني وتقديم تقييمات عادلة ودقيقة، بهدف تحقيق توازن عادل يحمي حقوق كل من المؤجرين والمستأجرين، ويُساهم في استقرار السوق"، بحسب بيان صادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
ما الجديد في المؤشر؟
يعتمد المؤشر على نظام تقييم خاص بالعقارات، إذ لا يقوم فقط على السعر المتوسط ضمن المنطقة، فهو يُقيّم قيمة الإيجارات بناءً على عوامل عدة مثل عمر العقار والموقع ووسائل الراحة والاعتماد على الطاقة النظيفة والطلب، بحسب أليك سميث، رئيس المبيعات والتأجير في شركة "سافيلز الشرق الأوسط".
بدوره، يرى شريف سليمان، الرئيس التنفيذي المعني بالإيرادات في "بروبرتي فايندر" (Property Finder)، أن هذا "المؤشر سيخلق مشهداً إيجارياً أكثر توازناً وإنصافاً للمستأجرين". لافتاً إلى أن "تحقيق الشفافية والعدالة أمرٌ بالغ الأهمية لدفع عجلة النمو المستدام في القطاع العقاري، مع زيادة الثقة في الوقت نفسه، وهو مكسب للطرفين".
ومن شأن هذا المؤشر الجديد أن يوفر قيمة إيجارية أكثر تخصيصاً ودقة لكل عقار، مما يضمن أن تعكس الإيجارات قيمتها السوقية الحقيقية بشكل أفضل. يأتي هذا في وقت سجلت المدينة في الربع الثاني من العام الماضي ارتفاعاً في إيجارات الوحدات السكنية بنحو 21% على أساس سنوي، وفقاً لتقرير صدر عن شركة "جيه إل إل" للاستشارات العقارية العام الماضي.
"المؤشر الجديد سيسهل عملية قيام المُلّاك بتنفيذ زيادات مبررة في الإيجار، خاصةً بالنسبة للعقارات عالية الجودة أو العقارات التي يزداد الطلب عليها"، كما يصرح أليك سميث لـ"الشرق". مضيفاً: "هذا سيجعل أسعار الإيجارات تتماشى مع ظروف السوق الفعلية بدلاً من البيانات التاريخية، وهو يمثل تحولاً نحو مزيد من الدقة والإنصاف والشفافية في السوق".
زيادة جاذبية عقارات دبي
إن أي تحرك من جانب السلطات لتحسين دقة وتوافر بيانات الإيجارات السكنية، والآلية التي يتم بها تحديدها، ستساهم بشكل أكبر في تعزيز جاذبية دبي كوجهة للاستثمار العقاري، كما يقول فيصل دوراني الشريك ورئيس قسم أبحاث الشرق الأوسط لدى "نايت فرانك".
"درسنا في تقريرنا عن دبي 2024، الإقبال الشرائي لدى الأفراد ذوي الثروات الصافية الكبيرة عالمياً، وتوصلنا إلى أن 64% من المشترين الدوليين مهتمون بالحصول على عقارات استثمارية في المدينة، للاستفادة من النمو السكاني القوي وطلب المغتربين على الإيجارات، وأيضاً بسبب العوائد الإيجارية المرتفعة نسبياً في المدينة والتي تتراوح بين 4% و6% والتي تفوق العديد من المدن الكبرى الأخرى عالمياً"، وفقاً لدوراني.
مزايا للمالك والمستأجر
يشير تيمور خان، رئيس قسم الأبحاث بالشرق الأوسط وأفريقيا لدى "جيه إل إل" للاستشارات العقارية، إلى أن الفارق الأساسي بين المؤشر الجديد والحالي هو أن تقييم الإيجارات كان مرتبطاً إلى حد كبير بالمنطقة، وضرب المثل قائلاً "إذا كان لديك مبنى يتمتع بجودة مرتفعة جداً في منطقة تمثل سوقاً متوسطة من حيث قيمة الإيجار، فإنك كمالك للعقار ستواجه صعوبات لزيادة قيمة الإيجار بشكل كبير لأنه تجري مقارنتك بالسوق الأوسع نطاقاً والتي لا تعكس منتجك. لكن الآن سيتم النظر إلى كل أصل عقاري ومزاياه بشكل كبير وبتحسينات أكبر بكثير من حيث كيفية عمل مؤشر الإيجارات".
وينوّه بأن مزايا المؤشر الجديد أنه سيشجع مالكي العقارات على الاستثمار في عقاراتهم لتحسين جودتها وجودة الخدمات المقدمة لأن هذا سيعود عليهم بمنافع مالية، كما أن البيانات ستصبح أكثر حداثة من حيث الوقت، لأنها تعكس ظروف السوق الحالية بشكل فوري، بينما كان المؤشر السابق يعتمد على البيانات السنوية وبالتالي كان هناك بعض التأخير من حيث الزيادات في الإيجارات، بحسب خان.
تتجلى مزايا المؤشر في جعل الأسعار أكثر دقة وتعكس.....
لقراءة المقال بالكامل، يرجى الضغط على زر "إقرأ على الموقع الرسمي" أدناه
هذا المحتوى مقدم من اقتصاد الشرق مع Bloomberg
