مع تسارع وتيرة التحول العمراني وتزايد الطلب على السكن، تنمو ظاهرة تجزئة الوحدات السكنية بشكل لافت، لتحول الفلل والمباني إلى شقق صغيرة واستوديوهات، بعضها يعرض للإيجار اليومي، والبعض الآخر طويل الأمد، في مشهد يبدو للوهلة الأولى كحل عملي لأزمة السكن.

لكن خلف هذه الواجهة يثار كثير من الأسئلة التي تنعكس على جودة السكن: هل تتسبب في ازدحام مروري خانق، أو تشوه بصري يبدد هوية الأحياء؟ وهل تحتمل البنية التحتية ضغط الاستخدام المكثف، في ظل بعض المرافق العامة التي تئن تحت وطأة التجاوزات.

وعليه، تحركت الجهات المعنية أخيرا لمعالجة الظاهرة عبر اشتراطات وتنظيمات جديدة، فهل تنجح في محاصرة سلبياتها؟

"الاقتصادية" ترصد في هذا التحقيق انتشار الظاهرة في السوق العقارية باستطلاع آراء مسؤولين خبراء ومختصين وعاملين في السوق، الذين تباينت وجهات نظرهم ما بين رافض لها لما تحمله من خلق ظاهرة تعوق تنظيم القطاع وتهدد القيمة السوقية للعقارات، وما بين متحفز للفكرة لكونها فرصة قد تعالج مشكلة ارتفاع الإيجارات، وترفع من مستوى المعروض في قطاع الإيواء والضيافة في ظل الطلب المتنامي في قطاع السياحة والمؤتمرات.

كيف بدأت تجزئة المساكن في السعودية؟

جاءت تجزئة المساكن مدفوعة بالمكاسب السريعة والمضمونة من الإيجارات السكنية في العاصمة السعودية، إذ شهدت العاصمة الرياض ارتفاعا كبيرا في متوسط إيجارات المساكن خلال السنوات الأربع الماضية، حيث قفزت بنسبة 60% منذ 2021، مسجلة مسارا تصاعديا مستمرا حتى نهاية العام الماضي، بحسب وحدة التحليل المالي في صحيفة "الاقتصادية".

ووفق التحليل الذي نشرته الصحيفة الشهر الماضي، فإنه في حال كان متوسط إيجار المسكن في العاصمة الرياض نحو 20 ألف ريال على سبيل المثال بنهاية 2021، فإن هذا المتوسط بلغ بنهاية العام الماضي نحو 32 ألف ريال تقريبا، أي بزيادة قدرها 12 ألف ريال.

تجزئة المساكن تهدد القيمة السوقية للعقارات

الدكتور محمد البدراني، وكيل كلية العمارة والتخطيط في جامعة القصيم قال "إن الأحياء السكنية في مدينة الرياض تشهد ظاهرة أصبحت واضحة للجميع تتمثل في تجزئة الوحدات السكنية إلى شقق صغيرة أو استوديوهات متعددة، تُعرض للإيجار سواء اليومي أو الأسبوعي أو السنوي".

وأضاف "بينما قد تبدو هذه الظاهرة حلا عمليا لمواجهة ارتفاع أسعار السكن وتلبية الطلب المتزايد، إلا أنها أفرزت تحديات عمرانية واجتماعية جمة، أثرت في كثير من الأحياء إضافة إلى أنها تهدد القيمة السوقية للعقارات".

البدراني أكد أن أحد أبرز الآثار السلبية لتجزئة الوحدات هو الضغط الهائل على الشوارع والمرافق العامة، فحين يتم تقسيم فيلا أو مبنى سكني كان مصمما لعائلة واحدة إلى خمس أو ست وحدات، يترتب على ذلك تضاعف أعداد السكان والمركبات في مساحة محدودة، مشيرا إلى أن هذا الواقع يؤدي إلى تزاحم شديد في الشوارع الفرعية، ويزيد من معدلات الازدحام المروري، ويجعل العثور على مواقف للسيارات أمراً بالغ الصعوبة، سواء للسكان أو الزوار.

اشتراطات الأمانة حبر على ورق

رغم أن أمانة منطقة الرياض قد وضعت اشتراطات واضحة تلزم بتوفير مواقف سيارات في الدور الأرضي للعمائر السكنية متعددة الأدوار، بحيث يُخصص هذا الدور بالكامل كمواقف مع ارتفاع صاف لا يقل عن 2.5 متر دون احتسابه ضمن الأدوار النظامية، إلا أن تلك الاشتراطات لم تنفذ على أرض الواقع، بحسب البدراني.

وقال "تلزم الأمانة بتوفير مواقف إضافية للضيوف لكل خمس شقق سكنية، ما يعكس حرصها على الحد من الاختناقات المرورية وتحقيق انسيابية الحركة داخل الأحياء، إلا أن بعض الممارسات المخالفة من قبل المستثمرين أو المقاولين تجعل هذه الاشتراطات مجرد حبر على ورق في بعض المواقع، ما يؤدي إلى مضاعفة المشكلات العمرانية".

تجزئة الوحدات تتسبب في إهلاك المرافق

يرى الدكتور البدراني أن من أبرز السلبيات الناتجة عن تجزئة المساكن أن هذا النمط من الاستخدام المكثف وغير المنظم للبنية التحتية يؤدي إلى اهتراء المرافق العامة بوتيرة أسرع مما كان مخططا لها، حيث إن شبكات المياه والصرف الصحي، وشبكات الكهرباء، والإنارة العامة، جميعها تتعرض لضغط فوق طاقتها المصممة لها.

وأضاف "مع انتشار التحول نحو الإيجار اليومي عبر التطبيقات الإلكترونية، أصبحت بعض الأحياء تعاني كثافة سكانية مؤقتة ومتغيرة، ما يزيد من الازدحام ويؤثر في استقرار الحي ونمط الحياة فيه ويغير طبيعة الأحياء. كما تسهم هذه الممارسات في التشوه البصري للمدينة، حيث تتم إضافة مداخل مؤقتة أو تعديلات غير منسجمة مع الطابع المعماري الأصلي، ما يفقد الأحياء جمالها وتناسقها".

محاولات للحد من ظاهرة تجزئة العقارات

وكيل كلية العمارة والتخطيط في جامعة القصيم، أشار إلى أنه في مواجهة هذه الظاهرة، تحاول الأمانات الحد من التجاوزات عبر التفتيش الدوري وفرض الغرامات على المخالفين، إلى جانب تحديث أنظمة البناء والاشتراطات لتكون أكثر صرامة ووضوحا، كما تتجه السياسات الحديثة نحو تشجيع أنماط سكنية أكثر استدامة، عبر اعتماد تصاميم حديثة توازن بين الكثافة السكانية ومتطلبات الراحة والجمال العمراني.

ويرى أن تجزئة الوحدات السكنية وتحويلها العشوائي للإيجار، دون الالتزام بالمعايير العمرانية والمرافق المطلوبة، لا يضر بالمظهر الحضري فقط، بل ينعكس سلباً على راحة السكان واستدامة المدينة.

إزالة 50 %؜ من الوحدات السكنية في منصة عقار

إبراهيم الشهيل الرئيس التنفيذي لمنصة عقار، أكد أن التطبيق أزال نصف المعروض من الوحدات السكنية غير المرخصة بعد إمهالهم لتصحيح الأوضاع وإصدار التراخيص اللازمة، وذلك بعد إطلاق التطبيق خدمة جديدة من سنتين لتوفير حجز وحدات الضيافة السياحية السكنية والترفيهية التشاركية والتي تشترط وجود تصريح من وزارة السياحة.

وأضاف "من الأشياء التي نأمل تطويرها الوحدات المجزئة بدون فرز، وهذا تحد موجود حاليا في السوق، لأن هناك حالات تجزئة دون الحصول على الاشتراطات اللازمة لتأجيرها أو حتى عرضها كمرفق للضيافة من قبل الفرد أو حتى الشركات، وهذه أحد التحديات التي يستغلها الفرد لمخالفة النظام".

وأشار إلى أن هناك اشتراطات لتجزئة الوحدات السكنية وفرزها من خلال المساحة، ووجود مرافق خدمية كافية من مواقف للسيارات وغيرها، وحتى اشتراطات السلامة فيما يتعلق بالكثافة السكانية.

الشهيل قال "إن تجاوز الأنظمة للفرز والتجزئة يسبب تحديات مؤذية مثل ازدحام السيارات وعدم توافر مرافق كافية للسكان"، معربا عن أمله خلال الفترة المقبلة وجود حل للوحدات المجزأة وفرزها إلى صكوك أو وثائق ملكية منفصلة، حيث إن هذا الإجراء قد يصبح كمرفق ضيافة يساعد على ضبط الاشتراطات والتأكد من موافقة هذه الوحدات للاشتراطات.

تقسيم الوحدات العقارية مشكلة خفية

عبدالله الموسى الخبير العقاري يرى أن تجزئة الوحدات السكنية وتحويلها للإيجار اليومي أو حتى الشهري والسنوي ظاهرة خفية تهدد جودة الحياة.

وقال "تشهد بعض الأحياء السكنية السعودية أخيراً ظاهرة متزايدة تتمثل في تجزئة الوحدات.....

لقراءة المقال بالكامل، يرجى الضغط على زر "إقرأ على الموقع الرسمي" أدناه

هذا المحتوى مقدم من صحيفة الاقتصادية