على أرض بدت قبل سنوات صحراء ، قررت الحكومة المصرية أن تبدأ مشروعاً تنمويا ضخماً بمفهوم المدن الذكية الحديثة من الصفر.

مدينة جديدة متكاملة، ومستدامة وذكية ، هكذا قُدمت الفكرة للجمهور، قبل أن تتحول سريعاً إلى واقع على الأرض: العاصمة الإدارية الجديدة.

في مقابلة مع «CNN الاقتصادية»، يضع خالد عباس، رئيس مجلس إدارة شركة العاصمة الإدارية الجديدة، الإنجاز في سياقه السياسي والاقتصادي.

النية والدعم والقرار السياسي كانت، بحسب وصفه، حجر الأساس الذي سمح للمشروع بأن يتحرك بالسرعة المطلوبة، خاصة مع واقع القاهرة التي وصلت إلى مرحلة التكدس السكاني وتآكل البنية الأساسية وارتفاع تكلفة التجديد داخل مدينة ممتلئة بالفعل.

لماذا مدينة جديدة؟ يرى عباس أن الصعوبة لم تكن في الفكرة بقدر ما كانت في التنفيذ داخل العاصمة القديمة: مرافق قديمة، وضغط سكاني، وتكلفة أعلى لأي تدخل.

لذلك كان الاتجاه إلى مكان جديد ينشأ من أول يوم وفق أحدث أساليب التخطيط والتنفيذ، مع إدماج مفاهيم المدن الذكية والخضراء والمستدامة منذ البداية، بدلاً من محاولة ترقيع مدينة أنهكتها العقود.

طلب خارجي.. وبروتوكولات إفريقية لم تتوقف التجربة عند الداخل المصري، عباس يقول إن دولاً إفريقية تواصلت للاستفادة من النموذج المصري ، مشيراً إلى توقيع نحو خمسة بروتوكولات لنقل الخبرات والمساعدة في التخطيط والتمويل، في ظل تحديات مشابهة تواجهها بعض الدول في العواصم القديمة والضغط السكاني.

350 مليار جنيه استثمارات و40 ملياراً في عام واحد وعند الأرقام، تتضح الجدوى الاقتصادية للمشروع، يشرح عباس أن الاستثمار ينقسم إلى جزأين: استثمارات الشركة نفسها، واستثمارات المطورين من القطاع الخاص.

أما حصة الشركة، وفق حديثه، فتقترب من 350 مليار جنيه على الأرض حتى الآن، مع إنفاق نحو 40 مليار جنيه في عام واحد على أعمال بنية أساسية ومنشآت وخدمات عامة: محطات كهرباء ومياه ومنشآت خدمية ومعالم رئيسية في المدينة.

القطاع الخاص وبيع 20 ألف فدان في المقابل، يشير إلى أن القطاع الخاص يمثل الجزء الأكبر من المشروعات القائمة، لافتاً إلى أن الأراضي المتاحة للبيع في مرحلة من المراحل كانت نحو 25 ألف فدان، تم بيع نحو 20 ألفاً منها، ما يعني تدفقات استثمارية كبيرة ذهبت إلى مشروعات سكنية وإدارية وخدمية.

وحول مشاركة المستثمرين من الخارج، يؤكد عباس وجود مطورين يضم هيكلهم التمويلي أو المؤسسين فيه رؤوس أموال خليجية، مقدراً النسبة بنحو 20% إلى 30% لدى شريحة من المطورين المتعاملين.

شباك واحد ورخصة في أقل من 60 يوماً الحديث عن جذب الاستثمار قاد إلى سؤال الحوافز: ما الذي تغير في تجربة المطور داخل العاصمة الإدارية؟

يقدم عباس نموذج One Stop Shop ، أي مقر خدمات متكامل يجمع الجهات المعنية لتقليل دوران المستثمر بين المؤسسات، مع جدول زمني محدد للردود والترخيص.

ويضع رقماً واضحاً: الرخصة يمكن أن تصدر في أقل من 60 يوماً إذا اكتملت المستندات.

وفي مواجهة ظروف السنوات الأخيرة، من كوفيد إلى اضطرابات عالمية وتغيرات سعر الصرف، يؤكد عباس أن الشركة لا تصف أحداً بـ متعثر ، لكنها تقدم تيسيرات عبر إعادة جدولة المديونيات، ومد مدد التنفيذ، وإسقاط غرامات في بعض الحالات، بل وحتى التعامل مع من يرغب في رد الأرض عبر رد الدفعات وإلغاء الغرامات وفق ضوابط.

حوافز للبناء الأخضر و15 مشروعاً على الطريق ضمن التوجه نحو مدينة خضراء ، يكشف عباس عن حوافز إضافية للمشروعات التي تحصل على شهادات بناء أخضر مثل LEED أو ما يماثلها، عبر نسب بنائية أو مزايا وإجراءات.

ويقول إن هناك نحو 14 إلى 15 مشروعاً تقدمت بالفعل للحصول على هذه الحوافز.

أرباح وضرائب وإيجارات.. الاقتصاد بالأرقام أكثر ما شد الانتباه في المقابلة كان ملف الإيرادات والأرباح، عباس يقول إن أرباح 2024 بلغت 35 مليار جنيه، وإن الأرباح المحققة حتى شهر سبتمبر من العام التالي تقترب من 20 مليار جنيه، مع توقع إنهاء العام عند مستوى مماثل أو أعلى من العام السابق (قبل الضرائب).

أما الضرائب فيشير إلى أن ما تم سداده للدولة حتى الآن يقترب من 26 إلى 27 مليار جنيه، مع توقعات بإضافة نحو 7 مليارات جنيه، ما يجعل الإجمالي على مدى 7 8 سنوات في حدود 35 إلى 36 مليار جنيه من مختلف أنواع الضرائب.

وفي ملف العلاقة مع الدولة، يشرح عباس أن المباني الحكومية تمتلكها شركة العاصمة، مع عقد إيجار طويل لمدة 49 سنة، وتدفع الدولة سنوياً نحو 6 مليارات جنيه إيجاراً لتلك المباني.

إسكان اجتماعي وخطة 5 إلى 7 آلاف وحدة داخل العاصمة وبشأن الإسكان الاجتماعي والمتوسط، يوضح عباس أن الجزء الأكبر تم في مدينة حدائق العاصمة القريبة، حيث تم بناء أكثر من 30 ألف وحدة للعاملين المنتقلين والمواطنين.

وفي المقابل، تتجه الشركة إلى تنفيذ جزء داخل العاصمة الإدارية نفسها عبر خطة أولية من 5 إلى 7 آلاف وحدة، مع إمكانية التوسع وفق الطلب.

وحول الأسعار، يتجنب الرقم الدقيق لكنه يتوقع ألّا تقل الوحدة عن نحو مليون جنيه ، مع وجود تمويل عقاري وتيسيرات.

طرح في البورصة.. قرار بعد تقييم الأصول وعن الطرح في البورصة المصرية، يقول عباس إن الشركة تعمل على تقييم الأصول عبر مكتبين، متوقعاً وصول التقييمات بنهاية العام أو خلال نصف سنة كحد أقصى، ثم اتخاذ القرار بالتشاور مع المساهمين: هل سيتم طرح جزء من أسهم الشركة الأم أم طرح إحدى الشركات التابعة، ويذكر وجود ثلاث شركات قائمة يمكن التفكير في طرح جزء منها.

ذكاء اصطناعي وتطبيق موبايل ونقل عام كهربائي في ملف المدينة الذكية ، يتحدث عباس عن تطبيق تم إطلاقه بشكل تجريبي، مع توقع اكتماله بداية العام بعد استكمال إجراءات الأمن السيبراني والموافقات.

التطبيق يهدف لتجميع الخدمات والاستفسارات والفعاليات في منصة واحدة، مع مساعد رقمي يرد على المواطنين.

وفي النقل، يعرض عباس ثلاثة محاور: القطار الكهربائي السريع المستخدم شهرياً من ربع مليون إلى 350 ألف راكب تقريباً.

المونوريل الذي انتهت اختبارات تشغيله، مع توقع بدء التشغيل للجمهور في يناير .

أسطول داخلي يتوسع: أتوبيسات داخل المدينة، وتاكسي العاصمة الكهربائي بنحو 150 سيارة مع تطبيق حجز.

صفر ديون وسياسة تحفظية في بيع الأراضي ومن أبرز الرسائل الاستثمارية التي كررها عباس: الشركة صفر ديون ، وتتبنى خلال آخر عامين سياسة تحفظية في بيع الأراضي لأنها تملك سيولة تغطي الالتزامات لعام أو عامين، ما يمنحها رفاهية عدم الاستعجال في الطروحات، والاكتفاء بطرح مساحات محدودة (200 300 فدان) بهدف اختبار السوق واستكمال مناطق بعينها.

الفقاعة العقارية لا تنطبق على مصر وعن فقاعة العقار ، يأتي رد عباس حاسماً: الفقاعة تحدث عندما ينعدم الطلب، بينما مصر تزيد سكانياً بنحو 2 مليون سنوياً، والعقار ليس سكنياً فقط بل يشمل خدمات وإدارة وتعليم وصحة.

يعترف بإمكانية حدوث تباطؤ مرتبط بمستويات الفائدة وتفضيلات المستثمرين بين البنك والعقار، لكنه ينفي سيناريو الانهيار السعري، مستشهداً بتجارب سابقة خلال 2008 و2011 و2013 دون انكسار واسع في السوق.

هل تتحول إلى ازدحام جديد؟ السؤال الأخير كان عن الخوف من تكرار سيناريو الزحام ، عباس يراهن على التخطيط من اليوم الأول: طرق وبنية أساسية محسوبة، ونظم تحكم مركزية، وقدرة استيعاب تصل على المدى الطويل إلى 10 ملايين مواطن عبر أربع مراحل.

أما المرحلة الثانية، فيقول إن التخطيط التفصيلي يقترب من الاكتمال، وبدأ العمل فعلياً في المنطقة الصناعية كبداية على الأرض، مع استثمارات بنية تحتية يقدرها بنحو 5 مليارات جنيه لمنطقة تقارب 2000 فدان، على أن تتوسع الأعمال في بقية المناطق لاحقاً.

هذا المحتوى مقدم من منصة CNN الاقتصادية