قد تبدو عبارة «أسعار الأراضي ترتفع 20% سنوياً» جذّابة للغاية للمستثمر، خاصة عندما تأتي في إطار تسويق مشروع عقاري جديد، لكن تمديد هذه النسبة لسنوات طويلة يكشف سريعاً مدى صعوبة التعامل معها باعتبارها توقعاً مستداماً.

فلو اشترى مستثمر قطعة أرض بقيمة 100 ألف دولار، وارتفع سعرها بالفعل بنسبة 20% سنوياً لمدة 60 عاماً، فإن سعرها سيصل إلى نحو 5.63 مليار دولار، أي أكثر من 56 ألف ضعف سعرها الأصلي!

وبحساب نسبة الارتفاع التراكمية، فإن الأرض ستكون قد سجلت مكاسب بنحو 5.63 مليون في المئة خلال 60 عاماً. هذه النتيجة الحسابية لا تعني بطبيعة الحال أن الأرض ستصل فعلياً إلى هذا السعر، بل تكشف المشكلة في افتراض استمرار معدل نمو استثنائي مثل 20% سنوياً لعقود متتالية.

لماذا يبقى الاستثمار العقاري في دبي جذاباً؟ تكلفة الاستبدال تدعم السوق

من 100 ألف دولار إلى 5.6 مليار

تعتمد الحسبة على النمو المركب، أي أن ارتفاع كل سنة يُضاف إلى السعر الجديد وليس إلى سعر الشراء الأصلي فقط. وبالتالي تصبح الأرقام على النحو التالي: بعد 10 سنوات، ترتفع قيمة الأرض من 100 ألف دولار إلى نحو 619 ألف دولار. وبعد 30 عاماً، تقفز إلى نحو 23.7 مليون دولار. أما بعد 50 عاماً، تتجاوز 910 ملايين دولار.أما بعد 60 عاماً، فتصل نظرياً إلى نحو 5.63 مليار دولار.

هنا تظهر قوة الفائدة المركبة، لكنها تكشف أيضاً لماذا ينبغي التعامل بحذر شديد مع أي وسيط أو مسوّق عقاري يفترض أن معدل ارتفاع مرتفعاً تحقق خلال سنة أو عدة سنوات سيستمر بالمعدل نفسه لعقود.

سنة استثنائية لا تعني قاعدة دائمة

يمكن لأسعار الأراضي والعقارات بالفعل أن ترتفع 20% أو 30%، بل وأكثر، خلال سنة معينة أو دورة عقارية قوية. لكن هناك فارقاً جوهرياً بين القول إن الأسعار ارتفعت 20% خلال سنة وبين توقع أنها سترتفع 20% كل عام في المستقبل.

أسعار الأراضي تتأثر بالنمو السكاني، والوظائف، والدخل، وأسعار الفائدة، وتوافر الائتمان، والبنية التحتية، والتنظيم العمراني، وحجم الأراضي المتاحة، والعرض الجديد، إضافة إلى الأزمات الاقتصادية والجيوسياسية.

لهذا يمكن أن تمر السوق بسنوات من الارتفاع السريع، ثم سنوات من الاستقرار أو حتى الانخفاض. وعندما يقول وسيط عقاري إن منطقة معينة سجلت ارتفاعاً بنسبة 20% خلال عام، فإن المعلومة قد تكون صحيحة تاريخياً، لكن المستثمر يحتاج إلى طرح أسئلة مختلفة: هل هناك ما يكفي من نمو السكان والدخل والطلب لدعم الأسعار؟ وما حجم المعروض المستقبلي؟ وهل الارتفاع ناتج عن تغيرات حقيقية في المنطقة أم موجة مضاربة؟ وما السعر الذي تُنفذ عنده الصفقات فعلياً مقارنة بالأسعار المعروضة؟

مصر تشدد الرقابة على العقارات.. هل تنتهي أزمة تأخر تسليم الوحدات؟

هذا المحتوى مقدم من إرم بزنس